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【稳盛荣耀】稳盛投资荣获“资管新势力”双料奖项
【媒体报道-Leader Club】稳盛投资许亚峰:把握房企转型发展的机遇期
2018-12-15   

摘要:许亚峰认为,去杠杆仍会持续,虽然不用过于悲观,但仍要抱着审慎的态度去面对政策的调整与市场变化。

 

《Leader Club》洪静 上海报道

 

来自中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》数据,2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,其中有26家资产负债率超过85%。部分资金违规流向房地产,导致融资杠杆率攀升。

 

而随着2016年以来房地产金融调控政策的收紧,开发企业多元化融资渠道被堵, 依靠债务的发展模式难以为继。在这样的背景下,房地产私募股权基金开始显露其强大优势。

 

“过去房地产是间接融资的主要市场领域之一,行业里面沉淀了大量债性资金”,稳盛投资总裁许亚峰告诉记者,资本市场的发展趋势,就是打破刚性兑付,融资方式由间接融资为主转变为以直接融资为主。

 

“而私募股权基金作为直接融资的主要方式之一,必将迎来更好的发展前景,”在许亚峰看来,房企这一发展模式的转变对于稳盛这样成立时间较长、历史业绩较好的房地产私募股权基金来说将大有裨益,稳盛有信心也有底气在行业变革中取得先机。

 

地产金融的“资本纽带”

 

公开资料显示,稳盛投资从2006年开始探索房地产金融业务,2008年与瑞银环球资产管理集团(UBS)共同担任基金管理人发起国内第一支标准化房地产美元基金,2010年由金地集团出资正式成立,是金地集团“一体两翼”战略的重要组成,分支机构覆盖北京、上海、深圳、武汉。

 

《Leaderclub》了解到,在创立之初,稳盛或许只是想帮母公司做股权或者债权融资,伴随房地产市场竞争加剧,稳盛逐渐观察到中小开发商处境日益举步艰难,流动性收紧使得他们获得资金的难度越来越高。基于这样的格局,稳盛近年来与金地集团大力合作“投资+代建”业务,依托金地集团的平台优势、操盘能力,与机构投资者紧密合作,在金融创新与资产收购、基金募集领域相互配合;与中小开发商联合开发,逐渐成为面向所有开发商及机构投资者的房地产金融服务商。

 

而相比开发业务,存量改造正在吸引愈来愈多房地产基金的加入。稳盛在保持对住宅业务投资的同时,也对城市更新给予关注。“存量市场在未来的两到三年会迎来重新估值的机会。”许亚峰向记者解释道,未来对于持有类资产的估值,将会由资本市场对它的定价,来反推出这个资产当前的收益价值,从而对这个资产进行定价。

 

与普通房地产基金不同的是,稳盛结合房企融资需求与投资者的收益需求,在金融创新方面首先有所建树。据许亚峰介绍,2016年9月金地商置集团完成对上海8号桥项目的收购后,2017年5月,稳盛与金地商置、嘉实资本合作,顺利取得“嘉实金地8号桥资产支持证券”上交所核发的无异议函并成功发行。《Leaderclub》通过公开报道了解到,上海8号桥原属法租界旧厂房,解放后成为上汽集团所属“上海汽车制动器”所在地,如今被成功改造为文化创意产业园区。

 

对于存量资产的投资策略,许亚峰提出了“双轮驱动”的理念——首先,在项目前期,可以通过私募基金的方式,对项目投入一定规模的资金,再去对项目进行开发、改造、运营;其次,当资产形成相对稳定的现金流之后,可以通过资产证券化的方式,在资本市场实现退出。

 

“实际上,当前中国房地产行业发展面临着三个矛盾。”在谈及房企为何采取高负债的模式发展时,许亚峰向记者解释道,这三个矛盾分别是“房企快速发展的需要和资产负债率之间的矛盾”、“股权融资难和去杠杆之间的矛盾”及“投资者投资需求与缺乏投资渠道间的矛盾”。而发行资产证券化产品无疑是解决矛盾的方式之一,许亚峰表示,资产证券化一方面能在很大程度上加强存量资产的资金流动,让资产本身形成一种可持续的发展模式,另一方面对于投资方而言,也能通过资产证券化的方式实现资金退出,投入新的项目;最后对于投资者来说,更能在资产运营和价值提升的过程中取得相应的回报,是存量改造与城市更新的“助推器”。

 

强化资产管理

 

除了在资产证券化领域持续创新外,许亚峰透露,稳盛目前也在发起设立城市更新基金,他表示,稳盛会对整个项目进行主动管理。在他看来,随着城市发展进入成熟阶段,基础设施不断完善,住房供需面临调整,房地产开发业务会向内陆中心城市迁移,城市更新布局则会进一步向沿海一线城市和重点二线城市延伸。

 

至于在物业形态方面,许亚峰希望稳盛覆盖的范围能够更加广泛,“比如具备价值提升潜力的办公写字楼、区域型商业中心、长租公寓等,甚至不良资产也会去进行尝试。”

 

那么在目前房地产市场充满不确定因素的情况下,稳盛又是如何加强风险管理,来应对市场变化的?许亚峰向记者表示,稳盛投资特点和最主要的投资理念,就是“稳健为先”,致力于在稳健的基础上为投资人创造尽可能多的增值收益。他介绍道,首先在项目的拓展与筛选方面,稳盛已经形成来一套完整清晰的评估体系和投资指引体系,并且会根据市场形势进行动态调整。其次稳盛在项目主动管理、操盘上的丰富经验和独特优势,也能为防范风险保驾护航。

 

至于投后管理阶段,稳盛能运营现场资管体系和资产管理监管体系相结合的方式,对于不同阶段的投资项目实施紧密的管控。许亚峰认为,从目前整体环境和趋势上来看,去杠杆仍会持续,虽然不用过于悲观,但仍要抱着审慎的态度去面对政策的调整与市场变化。

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