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【稳盛荣耀】稳盛投资荣获“资管新势力”双料奖项
【媒体报道-地产豪言】一位基金经理人的光荣与梦想
2018-11-30   

我认出风暴而激动如大海

 

 

看起来很年轻的许亚峰其实是个“老人”:“老金地”+“老金融”。

 

许亚峰毕业于南开大学国际商学院,历任金地集团资本管理部助理总经理、董事会办公室负责人、稳盛投资执行董事、投委会委员等,当下则任金地集团稳盛投资董事总经理、总裁。

 

金地长期奉行“一体两翼”战略。其中一翼为金融。

 

在此一翼,许战绩彪炳。

 

10年前,与瑞士银行(UBS)联手设立国内第一支标准化房地产美元基金;金地收购香港上市公司的资本运作;金地与Morgan Stanley的合资合作;设立人民币不定项股权基金;主导国内首单文化创意园区资产证券化产品。等等。

 

出身于中国房地产“四君子”之一的金地,稳盛的核心优势贯穿了房地产基金“募、投、管、退”全链条。

 

比如从第一期美元基金到第一期人民币基金,稳盛做的都是不定向股权基金。这是在还没有具体项目时,获得的投资人认可和出资承诺。

 

一般来说,从产品设计到路演到锁定投资人,基金的募集期至少也要几个月,如果等每个项目都谈妥了再去融资,会造成错配和被动。

 

而不定项基金则是事先锁定投资人,即先获得投资人的认可和出资承诺,再去寻找和落实项目。这样的模式可以快速决策和落地项目,在竞争中取得先机。

 

许亚峰感慨地说,虽然这是国际通行的投资模式,但在国内,不定项基金的募资并不容易,主要靠的是品牌、信用、团队和业绩口碑。

 

好在这是稳盛投资的强项。

 

“合作当然要发挥各自优势,如对方会有土地资源或至少是土地信息,稳盛则是融资和赋能。”许亚峰告诉我们,合作方看重稳盛的,不仅限于资金,还有产品线、规范管理、战略采购和品牌溢价等能力。

 

 

 

稳盛基金得以发展,一是大趋势使然,中小开发商生存空间和能力受到挤压;二是借助于金地平台如代建公司和区域公司,来输出系统能力;三、有了系统能力,可以从产品定位开始,全程参与项目运营周期,保障项目的正常运营并提升回报率。

 

在过去的十几年中,开发类项目占了投资的绝大部分,这基于稳盛的出身和中国房地产行业处于增量开发的“黄金年代”。

 

虽然做开发可以为投资者赚得不菲回报,但项目卖掉之后,资产管理规模就要清零。

 

所以,以在中国地产金融版图上的份额占比而言,房地产私募股权基金只是一个“小弟”角色。比规模金额更重要的是它的发展路径和方向。

 

所以,是拿了项目之后才能谈融资,还是预先得到投资人郑重承诺?是做人走茶凉的简单财务投资人,还是做全能选手,能对项目进行增值和赋能?在做资产证券化时,是必须依赖增信手段的传统固定模式,还是以运营管理和价值提升能力创造未来收益回报来赢得资本市场信心的国际化模式?

 

如果把这些问题归入企业愿景的层面,那就变成了这样一个耿直的问题:你是要在朝三暮四的政策夹缝中,做吃些残羹冷灸的影子银行,还是成为房地产行业下半场的开拓者和践行者呢?

 

许亚峰的回答是后者。

 

稳盛的进化路线图是:从操盘所投开发项目并于销售尾期“埋单”走人的模式,转向兼具开发、运营和资本运作于一身的全面发展模式。在这方面我们可以借鉴铁狮门、凯德等优秀国际企业商业模式中的突出经验。

 

这种模式需要两大前提,一是在商业模式上,要能针对不同类型的策略和项目类型匹配最佳的资本运作模式,如针对机会型、增值型、核心型资产及策略的房地产私募股权投资基金和融资模式,甚至是REITs等长期持有型的资本运作退出渠道,具备价值发现和价值创造的能力;二是在资本运作机制层面上,灵活运用资本市场的私募基金和资产证券化等平台间的互补配合优势,形成房地产资本运作全产业链模式,最大化的实现资本和资产运作的效能,为投资者创造价值,提高发展速度,打造可持续发展的品牌。

 

如果能在资本市场灵活有效的运作最佳的金融产品,针对成熟的持有型物业以证券化产品“退出”,有经营性物业在手的房企和基金就可以继续经营管理,累积管理规模的同时可以最大化的实现可持续性的收益。

 

但可惜的是,虽然权益性融资是政策鼓励的甜区,是国际主流的发展方向,但由于种种原因,也是中国地产金融最大的难点之一,特别是公募化的REITs,更是难中之难。

 

 

 

与其被动等待,稳盛选择出手尝试。

 

去年8月,“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”,简称“八号桥ABS”,在上海交易所成功挂牌上市。稳盛投资担任交易顾问和总协调人。

 

这个创新型产品的诸多特征,为稳盛投资在房地产金融创新领域的发展奠定了良好的基础和市场影响力。

 

1?创新:是国内ABS历史上文创园第一单资产证券化产品,实现了“轻资产”类产品的无抵押融资模式。

 

2?高效:底层资产为项目特定面积未来8年的租金收益,完全凭借对现金流的有效论证和强资产管理能力进行有效的论证,获得健康有效的金融杠杆,形成“轻资产”文化创意园区类产品可持续发展的高效金融模式。

 

3?优质:一线城市核心地段旧改项目,上海创意产业最早和标志性的集聚区。已运营十多年,通过优秀资产运营管理实现城市更新和价值增长的经典案例。

 

这个案例的意义有三重。

 

对企业,优化了健康的融资模式和资金使用效率;对业务,为产业园、联合办公及公寓等“轻资产”类项目的产品证券化,提供了可持续发展的模式借鉴;对资本市场,通过大量针对项目层面的论证,为推动纯REITs产品的发展贡献了力量。

 

 

 

我们在为八号桥ABS的成功喜悦时,也要看到它的特殊性。这是中国资本市场对证券化产品“花未全开”时的尝试性动作,也是案例各参与方强强联手的结果。

 

金地集团的市场公信力和资金实力,金地商置在资本市场的丰富经验,均起到了强大的支持作用。

 

作为具有金地集团背景的地产金融团队,依托于金地集团的核心竞争力和品牌影响力,稳盛一直努力在地产金融领域打造可持续发展的金融品牌。一方面,给房地产私募股权投资基金的投资人创造具有竞争力的回报;另一方面,始终坚持创新,争取在未来为稳健型多元化投资人提供REITs产品的投资渠道。

 

从城市规模、人口数量、经济体量(特别是不动产市场体量)等,美国市场的对比性很高。

 

美国是REITs(Real Estate Investment Trust房地产投资信托基金)最为发达的国家。几乎每一个不动产类别,都会有相对应的证券化产品。

 

写字楼、公寓、酒店、商场、养老院、停车场、医院、政府办公大楼、仓库甚至监狱和通信塔,凡是能收到租金的物业,都能够被放到REITs的魔盒里。

 

美国REITs吸纳的总投资量占到国民总储蓄量的8%—9%左右。在中国,即便把类REITs算进去,这个数字也不到储蓄总额的万分之一。

 

“你可以看到未来的空间有多大!”许亚峰非常兴奋。如里尔克所说:我认出风暴而激动如大海。

 

REITs的好处在于,未来投资企业可以靠打造资产权益的规模,形成规模化平台效应与传统的资本运作模式形成资本运营模式互补,而不单是靠负债去发展,因此中国的REITs市场蕴藏着一个非常大的前景。

 

国外的一些投资机构,在这一领域也有相对成熟的发展模式,比如铁狮门和凯德。铁狮门做的多为地标性的综合体;形成完整的投资链条。凯德模式是用私募基金买地或投资孵化产品,开发或改造后持有商务资产,并将之放到REITs中去。

 

许亚峰希望稳盛借鉴其核心优势,同时结合稳盛自身的优势和特点,打造更加全面发展的私募基金管理平台,由相对被动的财务投资者转为主动的资产管理者,做出好项目。

 

“我们的初心不是拿一个‘佣金差价’式的固定收益,而是能为项目创造更多的增值,即回归到股权投资的基本理念。”

 

在许亚峰看来,梦想成真的话,这将是中国不动产新的黄金时代,也是稳盛的机遇,因为“不管投资私募基金,还是要买公募化产品,都要借助于专业基金管理者”。

 

 

 

在许亚峰看来,中国的房地产投资,困难如高山,机遇似灯塔,愿景是蓝海。

 

困难在于:

 

首先,地价高企而房价受控,开发业务的交易机会愈加难找;去杠杆之下,在资本市场进行权益类融资,如蜀道之难。而房企资产负债率本已过高,再做债权融资是雪上加霜。

 

其次,从百姓投资角度,常见投资品除了房产就是股票。但投资实物房产的路上有两大障碍,一是紧调控,二是高房价,非一般收入人士可以染指。股票的波动性太大,“血的”教训太多,而买私募产品,要是行业专家才行。

 

“一百万在手,可投的产品很少。”许亚峰认为,中国缺少资产状况清晰易懂、投资额“亲民”、回报稳定的权益产品。

 

虽然现在资产证券化开始各种尝试,但目前权益类的仍很难做,大部分ABS的优先级,本质上还是债权。

 

在许看来,如果核心资产(如优质物业)能够发行ABS甚至公募REITs那样的标准产品,其每年的租金分红实际上比很多公司的股票分红还要高。

 

机遇在于:

 

随着中国经济的转型,随着中国产业的转移,随着交通设施的改善,很多内陆核心城市也在快速发展,房地产开发业务正在从沿海城市向中西部内陆城市迁移。相对于传统的沿海一线二线城市,随着城市发展进入成熟阶段,以及城市供需的调整,将更多的迎来存量资产和城市更新的时代。

 

面对这样的变化,许提出了“双轮驱动”的投资理念——首先,针对开发阶段,可以通过私募基金的方式,对项目投入一定规模的资金,再去对项目进行开发,或者是改造、运营;其次,在存量市场,资产形成相对稳定的现金流之后,可以通过资产证券化的方式,在资本市场实现退出。

 

尤其是针对于存量市场的持有类资产,许判断,在未来的两三年内,将迎来重新估值的机会。“过去房地产的估值基本上是基于售价,很少有机会关注改造、运营、持续价值提升等持有需要考虑的长期现金流和退出收益等问题。” 对于存量资产,由于机构投资人的主力进入,未来对于持有类资产的估值,将会由资本市场对它的定价,来反推出这个资产当前的收益价值,从而对这个资产进行定价。整个市场也会逐步回归理性、健康、良性的发展趋势。

 

愿景在于:

 

从积极的方面来看,一旦条件成熟,中国资本市场对证券化产品开放,中国房地产投资会通向一个稳健投资的无边大海,形成多赢格局。

 

资本市场会增加一个稳健的投资品种;对有投资需求的居民,可以多一条安全、稳定、持久、收益率适中的投资渠道;对基金公司来说,能够提供可信赖的专业服务,可以做大做强;资本市场投资者多,资金量大,资产会得到较好价格;资本市场相对规范,产品会得到较高评级,降低融资成本。比如证券化成本可以做到5%左右;如果是私募资金,成本至少是10%;投资产品从非标变为标准化,银行、保险和养老基金都可以购买,扩大子投资者基础。

 

所以,我们相信,翻过高山,向着灯塔进发,才能抵达广阔的蓝海。

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