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【稳盛荣耀】稳盛投资荣获“资管新势力”双料奖项
【稳盛动态】稳盛投资总裁许亚峰受邀出席“2018第七届金砖论坛”:“双轮驱动”,做城市更新的加速器
2018-11-20   

 

2018年11月20日—21日,由中国房地产业协会指导,金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的“2018金砖论坛暨第七届金砖价值榜颁奖盛典”在上海静安瑞吉酒店隆重举行。本届论坛主题为“定义未来”,现场聚集来自全球地产、金融及商界的首席经济学家、专家、企业家及机构人士,数位一线上市房企巨头大咖,上百家金融机构,近千名全球投资人士,围绕全球房地产金融、全球资产配置等主题,从多角度分析市场,拥抱2019。

 

 

稳盛投资总裁许亚峰先生受邀出席本届峰会,并在大会首日参与题为“掘金存量:房地产资产管理实践与趋势”的圆桌论坛,与业界领袖共同探讨存量时代下房地产资产管理的发展策略与机遇。

 

“双轮驱动”投资策略

首先,许总介绍,稳盛投资作为金地集团“一体两翼”中的地产金融板块,借助金地集团的核心竞争力和品牌影响力,稳盛可以在地产金融领域打造可持续发展的金融品牌。对于存量资产的投资策略,许总提出了“双轮驱动”的理念——首先,在项目前期,可以通过私募基金的方式,对项目投入一定规模的资金,再去对项目进行开发、改造、运营;其次,当资产形成相对稳定的现金流之后,可以通过资产证券化的方式,在资本市场实现退出。稳盛在未来会继续加大金融创新,将传统的房地产私募基金和资产证券化产品模式打通,形成地产金融资本运作的平台互补协作效应,为不同投资需求的投资人提供更加多元化的产品,同时促进资产各阶段资本高效运作,充分发挥双轮驱动的优势为投资者创造价值。

 

基金是城市更新的加速器

面对万亿存量市场,如何进行投资布局?许总表示,在城市更新领域的投资,首先要明确基金的定位,基金并不完全是资产的主导者,而更像是一个加速器。存量市场业态丰富、庞杂,包含办公、商业、产业园、公寓、养老、文旅等等,没有任何一家投资企业可以完整的覆盖所有领域,所以未来的存量市场将会是一个开放的生态,基金则可以寻求与更多专业领域的企业来合作,并在其中做好加速器的角色。比如,稳盛参与投资的上海8号桥项目,在收购资产之后,稳盛投资作为资产支持证券的交易顾问和总协调人,在运营管理团队的配合下,对项目的现金流和偿付能力进行了全面的分析和测算,确定了项目的入池资产,同时也对交易结构、产品结构、发行规模等进行了反复的探讨并探索出创新型的解决方案,通过资产证券化产品为这个资产本身形成了一个可持续的发展模式。

 

 

存量市场迎来重新估值的机会

从数据来看,中国房地产开发业务已经明显地表现出增长的乏力,与此同时,房地产市场拥有大量的存量资产。许总判断,在未来的两到三年,存量市场的持有类资产将迎来重新估值的机会。“过去房地产的估值基本上是基于售价,很少有机会关注改造、运营、持续价值提升等持有需要考虑的长期现金流和退出收益等问题。但对于存量资产,以后更多是机构投资人的天下。”许总表示,对于机构投资人的市场,在募、投、管、退四个阶段,最看重的是投资阶段,因为这一阶段基本决策了后面的每一个环节,比如资产的定价、退出等等,都需要在投资阶段有一个预测或判断。未来对于持有类资产的估值,将会由资本市场对它的定价,来反推出这个资产当前的收益价值,从而对这个资产进行定价。此外,许总提出,在资产价值重估的过程中,我们还要通过理性、科学的眼光去看待。

 

深耕一、二线存量市场

对于未来三到五年房地产基金的深耕机会,许总指出,首先,随着产业的升级,未来在城市更新领域的布局,将会重点关注一线城市和核心二线城市。对于城市更新的物业形态来讲,希望覆盖面更广,比如具备价值提升潜力的办公、区域型商业中心、长租公寓等物业类型,甚至不良资产等也都会去进行尝试。其次,随着消费质量的提高,人们对于健康、快乐的需求,将衍生出对于体验式消费的需求、对于旅游的需求、对于公寓的需求等等。未来,房地产基金会对房地产资产管理提出越来越高的要求。

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